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初めての一人暮らしで部屋探し。賃貸契約前に確認しておくべき事項や交渉について

どうも、Nissyです

転職に伴って初めて一人暮らしをすることになりました。

部屋探しも初めてで何がなんやらわかりません。

管理会社とかから暴利を貪られたりしたので、今後もっとお得に部屋を借りれるように備忘録(というよりメモ)として経験したことや調べたことについてまとめておきたいと思います。

 

部屋探しで注意するべきこと

まず一人暮らしをするにあたって一番最初に行わないといけないのは部屋探しです。

大体の物件はどの仲介業者でも紹介可能

ピタッとハウスとかアパマンショップとか色々ありますが、特別占有物件とかも多くはない。

だから仲介手数料が一番安いところで探すのが一番お得。

友達に不動産の子がいればその子に頼ろう。

閑散期に部屋を探そう

新生活が始まる4月・10月前に部屋を探すと足元を見られるので、極力閑散期に部屋を探す。

家賃とか初期費用の交渉もできるかもしれん。

新卒とかだと仕方ない。

転職はタイミングを考える。転職活動を始めてから内定が出るまでは2ヶ月くらい、そこから引き継ぎで2ヶ月で大体4ヶ月後が閑散期になるように転職活動した方がいいかもしれん。

 

事故物件かどうかを事前に確認する

事故物件かどうかを確認しておく必要がある。

大島てるとかで調べておこう。

 

内見(内覧)時に確認しておくべきポイントについて

ある程度部屋の目星をつけたら、実際に内見に行く。

その時に見といた方がいいと言われたことについてまとめておきます。

コンビニのトイレを確認する(治安が良いかの確認)

コンビニのトイレが貸し出されているか、綺麗に維持されているかを確認することで大体の治安がわかるらしい。

壁が詰まっている感じがするか叩いて確認する(騒音被害対策)

騒音被害に悩まされないように、壁が詰まっているかどうかを確認する。

昼と夜に内見に行って実際にうるさくないかを確認するのが一番だが、もう隣人についてはガシャみたいなものだから諦めるしかないと思った。

 

掲示板やエレベータ内の貼り紙を確認する

住民トラブルが発生していないかどうかは、掲示板やエレベータないの貼り紙で大体わかる。

 

スーパーやコンビニが近いか

今後のQoLを上げるには必須

 

搬入口や部屋の寸法を測っておく

家具家電を搬入するときに十分な広さがあるかどうかを事前に測っておく。

エントランス、エレベータ、部屋の入り口。

また、冷蔵庫や洗濯機・ベッドを置く予定のところについてはこの時に寸法を測っておくべき。

後はカーテンレールのはば。

なぜかわからないですが、審査が降りた後は入居日まで立ち入りができない物件とかもある。

 

コンセントの数を調べておく

コンセントの位置・数について確認する。

これは多ければ多いほどいい。

 

 

ゲームをする人はネット環境についても事前に確認するべき

インターネット完備!とか書いてあってもそこが快適かどうかは別の話。

ネット無料とかはもう使えないレベルだと考えた方がいいと思う。

僕もあまりわかっていなかったので色々調べました。

詳しくはこちらの記事こちらの記事でまとめていますが、確認するべきことは

  • どの回線が使用可能か(フレッツ光とかAU光とかeo光とか)
  • 配線方式はVDSLなのか光配線なのか
  • 管理会社指定の代理店経由で申し込む必要があるかどうか

は必ず確認すること。

住所さえわかっていれば、各回線会社のエリア検索でどの回線が敷かれているかを確認できる。

最悪その物件にマンションタイプの設備がなくても、ホームタイプの回線を無理くり引っ張ることはできるらしい。

穴あけ加工とかが発生する可能性があるから、管理会社とかに要確認だけど。

 

というか、管理会社指定の代理店を強制するのって独占禁止法的に大丈夫なんか?

 

初期費用で発生するもの(賃貸の相場は4.5ヶ月〜6ヶ月)

ここからは、部屋を借りる際に発生する初期費用について。

初期費用で発生するものは、

  • 敷金
  • 礼金
  • 前家賃
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 保証料
  • ハウスクリーニング代
  • 消臭抗菌代
  • 24時間サポート費用
  • 鍵交換費用

ってところっぽい。

敷金

大家さんに担保的な感じで渡しておくお金。大体家賃一ヶ月分とか。

退去後の原状回復費用に充てられたりするらしい。

余ったら返ってくる(返ってくるとは言ってない)

礼金

お部屋を貸していただいたオーナーへの感謝の気持ちらしいです。意味がわからん。

大体家賃一ヶ月分。

もともとは家具家電とかも置いてたりされてた物件が昔は多くて、それに対するお礼的なものだったそうですが、今では慣習だけ残ってるみたい。こういうの本当どうなんだ。

 

前家賃

契約月の日割り家賃と翌月分の家賃を先に払う必要がある。

契約日を極力月末にすることで初期費用は少し抑えられる。

 

仲介手数料

ピタッとハウスやアパマンショップなどに支払う手数料。

大体家賃1ヶ月分+税ってところが多いみたいだけど、仲介業者によっては0.55とかもある。

法律的には家賃の0.5ヶ月分が上限ってなってるみたいだけど、借主が承諾した場合はこの限りではないらしい。当然のように1ヶ月分とってくるのクソすぎんか?

そもそも貸主と借主合わせて家賃1.1ヶ月分くらいの仲介手数料が、仲介業者がもらってもいいマージンの上限らしい。

火災保険料

絶対入らないといけない保険。

相場は大体10,000円/月くらい。

自分で入ると半額くらいにできる。

管理会社指定の火災保険に入ることを必須にしているところもあるみたいだけど、普通にアウトじゃない?

 

保証料

借主の家賃を保証する保証会社に支払うお金。

相場が大体家賃の50%。

100%とかのとこもあるみたいだけど、それはほぼ確実にぼってると思う。

 

ハウスクリーニング代

敷金が0の物件とかは、このハウスクリーニング代がついていることが多い。

お金が絶対に返ってこない敷金って感じ。

相場はまちまちだからなんとも言えない。

そう考えると敷金がある方がかえってお得みたいなことになる。

入居時と退去時それぞれで請求されないように注意。

消臭抗菌代

消臭抗菌をしてくれるらしい。してくれてるかどうかは神のみぞ知る。

実際は消臭スプレーを吹きつけてるだけとかが多いとのこと。

ひどいところだと、代金はもらった上でスプレーすらしないところもあるらしい。

札幌かどっかのアパマンショップが爆発したニュースがありましたが、この消臭抗菌作業を代金だけ受け取って未実施のケースがあり、未使用の消臭スプレーを破棄しようとしたら引火して爆発したらしい。やばすぎるだろ。

 

仲介業者指定の場合は断ることが可能だが、管理会社指定で契約書に記載されている場合は断れない。

24hサポート費用

24時間カギ紛失とか水道トラブルとかがあった時に駆けつけてくれるサービス。

大体5000円/年くらいらしい。

注意としては、こういった24時間サポートは火災保険の特約とかでついていることがあるので、重複しないように。

というかそもそも備え付けの備品とかはオーナー負担が当然なのに、なんでこんなものを借主が費用負担して入らないといけないんだ?

 

鍵交換費用

鍵交換をするための費用。

普通に考えたらオーナーが払うべき費用だし、国土交通省ガイドラインでもオーナーが負担することが妥当って書いているけど、なぜか借主が払わないといけない物件が多いみたい。もう終わりだよこの国。

これも相場はまちまちですが、ディンプルキーとかだと結構高い。25,000円とかする。

 

初期費用で交渉できる部分(極力初期費用抑えたい人向け)

上記の初期費用の中で交渉がやりやすい部分は

  • 敷金
  • 礼金
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 消臭抗菌代
  • 24時間サポート

みたいです。

交渉は入居審査前に行うのが間違いない

交渉は入居審査前に行う方が良い。そのほうが管理会社とのトラブルとかも防げる。

ただ、契約書の中に管理会社指定の火災保険必須とか、消臭抗菌代や24hサポート加入必須とかが書いてあれば諦めるしかなさそう。ちなみに僕が契約したところは24hサポート加入必須とか書いてなかったけど必須らしい。カス。岸田総理、日本を変えてください。

 

必ず3社以上で相見積もりを取得する

気に入った物件があれば、3社ほどで見積もりを取得すること。

仲介業者が無駄に乗せてきてる費用

 

賃貸借契約書は熟読すること

契約書に記載されていることは端から端までしっかり確認する。

稀に「経年変化分も借主の負担とする」みたいなことが書かれていることもあるみたいなので要注意。

基本的にクロスとかは減価償却の考えが適用されるので、退去時に凄まじい額が請求されても交渉する余地がある。

他にも、この契約書に書かれていることが正となるので、わからないところはしっかり聞いて理解すること。

 

最後に

無知は罪なんだなぁ

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